丁祖昱评楼市：2023年一季度各大城市开始点状复苏 整体市场开始筑底
房价，一直以来都是人们茶余饭后，必谈的话题之一。
自2000年以来，中国房地产市场经历了近20年的高速增长，2021年下半年起，整体市场承压，一直到2022年全国百城成交下跌40%，行业规模重回2015年。
(相关资料图)
2023年一季度，各大城市开始点状复苏，整体市场开始筑底。
从重点关注的热点城市来看，部分城市穿越了市场周期，从2018年起房价一直保持稳定增长，这其中有成交结构影响，也有政策利好推动。
未来，各大城市的分化行情还将持续。
CRIC数据显示，2023年一季度，上海房价最高，深圳第二，两者商品住宅成交均价都在6万元/平方米以上，为全国唯二成交均价超6万的城市。
从涨幅来看，四个一线城市中，2023年一季度北京商品住宅成交均价涨幅最高，较2022年全年均价上涨4.32%。其次是上海，2023年一季度商品住宅成交均价较2022年全年成交均价上涨2.61%。深圳和广州分别下跌8.1%和4.29%
如果把时间周期拉长，四大一线城市中，房价涨幅最大的城市，是广州。
对比2018年至今广州商品住宅成交均价来看，广州2023年一季度成交均价较2018年全年成交均价相比，涨幅高达62.42%，远大于其他四个一线城市，甚至在全国范围也排在前列。
不仅仅是2018年，广州2023年一季度成交均价较2019年及2020年全年成交均价涨幅也高达20%以上。
从四大一线城市商品住宅成交均价同比涨走势来看，广州虽然涨幅最高，但房价波动也是四大一线城市中最大的
商品住宅成交均价同比走势最稳定的城市为北京，自2019年起，北京成交均价一直保持相对稳定，平均每年涨幅都控制在5%左右。
CRIC数据显示，2023年一季度，二线城市中，房价最高的是厦门，2023年一季度商品住宅成交均价40271元/平方米，该成交均价甚至超过广州，为二线城市中，唯一一个成交均价高于一线城市的城市。
此外，2023年一季度杭州商品住宅成交均价33265元/平方米，为二线城市中仅次于厦门的城市。
从涨幅来看，与一线城市各有千秋不同，二线城市中，成都无论是商品住宅成交均价涨幅，还是整体走势都明显更优。
对比2018年至今重点城市商品住宅成交均价来看，成都2023年一季度成交均价较2018年全年成交均价相比，涨幅高达74.79%，在重点城市中排名第一，第二名为武汉，约66.27%。
从成交走势来看，成都成交均价呈逐年稳步提升的状态，年平均涨幅在10%左右。
对此，克而瑞四川区域负责人表示，近五年成都商品住宅成交均价的上涨，主要有两个原因：
首先是自2015年起的限价政策，到今年己实际放开。2015年11月9日，成都市城乡房产管理局以成房发〔2015〕149号印发《成都市中心城区限价商品住房管理办法》。该《办法》共26条，自发布之日起30日后施行，有效期5年。
其次是和供应相关，成都过去主城区的容积率长期控制在4.0左右，自2017年之后成都土地市场开始出现容积率2.0-2.5的供应，这就使得在2017年之后，成都市场上出现了很多相对低密度高质量的产品，随着这些产品的上市销售，带动了整体价格的上涨。
CRIC数据显示，2018年至2023年成都商品住宅成交结构中120平方米以下的户型占比明显下降，自2021年起成都120-140平方米面积段成交就已成为各面积段最高，同时140-160平方米户型占比也在逐年走高。
义乌和昆山是三四城市中特别的存在，其房价远高于其他城市，甚至高于部分热点二线城市。
CRIC数据显示，2023年一季度，义乌和昆山的商品住宅成交均价分别为30460元/平方米和23332元/平方米。
对比义乌和昆山与部分热点二线城市的成交均价来看，义乌成交均价仅次于杭州，昆山成交均价甚至高于成都和合肥。
对此，克而瑞浙江区域负责人表示，这些都是成交结构所致。
义乌虽产业配套完备，但城建设施仍然老旧，居民住房以老旧小区和自建房为主，因此衍生出了迫切的换房改善置业需求。
昆山则一方面是主城区已普遍进入全面改善时代，另一方面，花桥板块因毗邻上海，受上海外溢刚需客群带动影响较大。
这两个城市一直以来也都是房企重点布局的城市之一。
在部分城市穿越市场周期的同时，能注意到2023年一季度，有更多的城市均价较2022年全年成交均价出现了下滑，如深圳、厦门、杭州、南京、济南、大连等，有部分城市成交均价跌破2020年已回到2019年水平。
从整体来看，大多数年度涨幅超过5%的城市都是受成交结构影响，大部分城市的成交都以改善为主，尤其是中心城区的集中供应对成交均价的拉动明显。
同时，还有部分城市确实出现了价格上涨，但这主要是受前期价格倒挂影响，原本被限制的市场价格在政策放松后出现了一定的涨幅，实际上属于价格的回归。
